Олег Макаренко (olegmakarenko.ru) wrote,
Олег Макаренко
olegmakarenko.ru

Categories:

Полжизни копить на квартиру без ипотеки



Вчера порадовался, что комментарии к моим постам не переводят на иностранные языки. Пришлось бы краснеть за советскую математическую школу, что было бы мне, — вы знаете мою биографию, — особенно стыдно.

Задача для четвёртого класса африканской школы. Бонго-Монго живёт в кредит, а Гугубу живёт на свои. Вопрос: при прочих равных, кто в итоге сделает к концу жизни больше покупок?

Любой смышлёный африканский ребёнок ответит сходу — больше потребит тот, кто жил на свои. Сколько заработал, столько и потратил, банку не отдал ничего. Тот, кто жил в кредит, сможет сделать меньше покупок, так как значительную часть денег ему придётся отдать банку в виде процентов и комиссий.

Носители лучшего в мире советского образования дают другой ответ. Оказывается живший в кредит Бонго-Монго жил в большой квартире, с мощной машиной и модной одеждой. А живший на свои Гугубу всю жизнь нищенствовал и экономил, с завистью глядя на своего друга, ради которого банк, видимо, придумал какую-то особенную алгебру: заработал S, отдал банку T, но потратил не S - T, как ожидал бы такой профан в математике, как я, а, видимо, S + T или даже S + 2T:

https://olegmakarenko.ru/1723288.html

Серьёзно, коллеги, я не понимаю таких чудес. Как можно жить богаче, ежемесячно отдавая банку значительную часть своей зарплаты? Это какая-то логика из девяностых, когда люди с высшим образованием то заряжали воду у телевизора, то лечили геморрой огурцами, то на голубом глазу творили ещё какую-нибудь очевидно противоречащую элементарному здравому смыслу ерунду.

Плавно перехожу к главной теме поста, квартире и ипотеке. В том же вчерашнем посте сразу несколько читателей просили рассказать, как можно купить квартиру без ипотеки. Кто-то сразу заявлял, что это невозможно, кто-то менее категорично указывал, что это таки теоретически осуществимо, но без ипотеки на квартиру придётся копить «полжизни».

Что же, давайте, как говорит Владимир Владимирович, посчитаем.

Возьмём для примера Петербург, мегаполис с человеческим лицом. Пример будет честным, так как цены на жильё у нас высокие: после отмены института прописки город стабильно растёт. Напомню, в недавнем опросе лучшим направлением для переезда россияне назвали именно Петербург, с двукратным отрывом от Москвы:

https://lenta.ru/news/2019/10/30/move/

Средняя зарплата в Петербурге — примерно 0,5 квадратного метра жилья в месяц. Супружеская пара в режиме экономии может на зарплату одного из супругов жить, а зарплату второго супруга откладывать. У нас есть статистика по кредитам, в прошлом году каждый второй заёмщик отдавал по кредитам больше половины своего дохода. Таким образом, ползарплаты откладывать и на оставшуюся половину жить — вполне реально:

https://russian.rt.com/russia/news/689532-rossiyane-kredit-ocenka-sredstva

Несложно подсчитать, что в год будет выходить 6 квадратных метров.

Зарываться в детали и тонуть в разнообразных вариантах, — а что, если один из супругов получает больше, а что, если им помогают родители, а что, если у них пятеро детей, три собаки и мотоцикл, — я сейчас не буду. Желающие могут разобрать все эти ситуации самостоятельно.

Остановлюсь только на одной важной детали, на «валюте», в которой наши герои будут копить. Согласно моим условиям задачи, копить они будут прямо в метрах. Или покупая недвижимость, или меняя квартиры на большие, или, скажем, вкладываясь в нормальные ПИФы недвижимости.

Тут для нас важно, что избежать ситуации «почти накопил на квартиру, и вдруг квартиры подорожали вдвое» вполне реально. Если включить мозг, если не лениться думать и изучать документы, вполне возможно найти варианты свести риск к минимуму, сохранить деньги в квадратных метрах, и даже немного заработать в процессе.

Итак, вот, что наши герои смогут купить, если проживут в режиме экономии некоторое время.

2 года: комнату в коммуналке, 12 метров.
4 года: студию в новом районе у метро, 24 метра.
6 лет: однушку советского размера, 36 метров.
10 лет: советскую трёшку, 60 метров.
15 лет: просторную современную трёшку, 90 метров.


Повторюсь, график примерный, у каждой семьи своя ситуация. Кто-то будет копить быстрее, кто-то медленнее. Кто-то начнёт со съёмной квартиры, у кого-то уже будет какая-то площадь на старте. Тем не менее мы видим, что на тот минимум, который сейчас принято называть квартирой, — однушку в 36 метров, — наши герои с нуля заработают без ипотеки за шесть лет. Этот период никак нельзя назвать термином «полжизни».

Средняя продолжительность жизни в Петербурге — 72 года у мужчин и 81 год у женщин:

http://kukuhen.olegmakarenko.ru/

Так как наш город является европейским только до определённого предела, я предположу, что супруги из примера являются разнополыми, и «полжизни» для них, следовательно — 38 лет. Если они действительно будут копить на квартиру полжизни, то за эти 38 лет они накопят 228 квадратных метров жилья. На самом деле, значительно больше, так как там вовсю заиграют сложные проценты, но давайте сегодня подсчитаем по самому пессимистичному, самому минимальному варианту. Эти 228 метров можно оформить в такие, например, конфигурации:

1. Огромная шестикомнатная квартира в романтичном старом фонде: где-нибудь рядом с любимыми местами Бродского или Достоевского. Дом будет не в самом хорошем состоянии, но зато расположение можно будет выбрать самое примечательное, включающее вид из окна на какой-нибудь знаменитый сад или собор.

2. Небольшая уютная квартирка в 100 квадратных метров в новом элитном доме в центре города. Шикарный ремонт, дорогая бытовая техника, вид на Неву, подземный паркинг и круглосуточная охрана прилагаются.

3. Комфортная трёшка в 80 квадратных метров в спальном районе города плюс шесть студий под сдачу, приносящих в общей сложности 90 тысяч рублей в месяц дополнительного дохода.

Вот это та самая «квартира без ипотеки», на которую семье из двух петербуржцев со средними зарплатами действительно придётся, начав с нуля, копить полжизни. Петербуржцам, готовым жить в более спартанских условиях, можно полжизни не тратить. Как я показал выше, для них сроки накопления на квартиру будут значительно короче.

Повторю ещё раз, учебник алгебры — это не та книга, в которой случаются чудеса. Когда вы тратите деньги сами, вы обычно можете потратить больше, чем в том случае, когда вы часть своих денег отдаёте банку. Иногда обхитрить систему можно, — переехав из арендной площади в маленькую ипотечную квартиру, например, — но в большей части ипотечных договоров банки и заёмщики всё же играют на разных сторонах.

PS. Подробнее про квартиры под сдачу (и про связанные с ними проблемы) я писал вот здесь:

https://olegmakarenko.ru/1563916.html

P2S. Реальные истории заработавших на квартиру читателей моего блога мы с вами обсуждали вот здесь:

https://olegmakarenko.ru/1013637.html

P3S. Некоторые скажут, будто «студия в новом районе у метро» им даром не нужна, так как там у нас якобы «гетто». Не всё так плохо, коллеги, это всё же Петербург, а не Сан-Франциско. Не воспринимайте статьи господина Варламова как истину в последней инстанции: всячески поддерживая его высокие урбанистические стандарты, я всё же нахожу некоторые его требования несколько оторванными от реальности. Как Парнас, так и Мурино — неплохие районы, особенно те их части, где до метро идти меньше 20 минут пешком. С Кудрово не всё так просто, однако и его мазать сплошной чёрной краской я бы не стал.

Tags: Т.П.Р.У.
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

  • 438 comments
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →